Simulación de recuperación de plusvalía urbana para Línea 3 del Metro de Santiago

Abstract

El presente artículo corresponde a una simulación de recuperación de plusvalías aplicado sobre las transacciones de suelo y de departamentos nuevos para 40 casos ubicados cerca de la nueva línea 3 de Metro de Santiago. En Chile, la recuperación de plusvalías no existe como política pública, aunque diferentes actores han instalado el debate de evaluar su implementación ante diversos anuncios sobre nuevas líneas de metro en la Región Metropolitana de Santiago. La principal razón de este artículo es aportar al debate con datos empíricos sobre las potenciales consecuencias de aplicar estos instrumentos para líneas de metro, tomando como referencia los modelos de recuperación de plusvalía en Colombia. Con esta simulación, el estudio ensaya las propuestas de Martim Smolka para recuperación de plusvalías en naciones de América Latina con el fin de mejorar la provisión de fondos fiscales y mejorar los entornos urbanos. En Chile, este ejercicio no se ha realizado aún, aunque existen contribuciones similares que desde diferentes enfoques ponen en valor los resultados que surgen del presente estudio. La metodología es cuantitativa, con carácter exploratorio y de orden inductivo, usando la medición de rentabilidad por VAN a partir de un levantamiento histórico del proyecto, sus valores, el precio de suelo y sus tipologías, para aplicar una captura de valor del 50% para las ganancias de terrenos y de 30% de los departamentos. Los hallazgos dan cuenta de una buena posibilidad de recaudación pero que requiere de ajustes específicos para que estos instrumentos no impidan que el mercado de la vivienda se vuelva insolvente.